號(hào)稱在全國(guó)擁有5萬(wàn)間房源的樂(lè)伽公寓，因?yàn)橐粓?chǎng)“高進(jìn)低出”的金融游戲倒在了迅猛擴(kuò)張的路上。8月7日晚間，樂(lè)伽公寓以一紙聲明的形式，對(duì)外宣告公司因經(jīng)營(yíng)不善而停止運(yùn)營(yíng)，并稱“目前已關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶欠款”。在“無(wú)力履行合同”、“無(wú)法償還客戶欠款”等消息的刺激下，房東及租客兩個(gè)群體間爆發(fā)出了極大的矛盾：房東要求把房屋收回止損，但已經(jīng)交了全年租金的租客不愿搬走。

值得一提的是，不同于常規(guī)長(zhǎng)租公寓企業(yè)靠租金差以及提供增值服務(wù)作為盈利點(diǎn)，樂(lè)伽公寓所實(shí)行的“高收低租”類似“倒貼式”的經(jīng)營(yíng)模式，似乎并不符合一個(gè)常規(guī)思路下明確可以預(yù)見盈利的商業(yè)邏輯。然而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，看似虧損的經(jīng)營(yíng)模式背后，實(shí)則隱藏著樂(lè)伽公寓更大的野心：通過(guò)向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金，樂(lè)伽公寓有意借助資金錯(cuò)配沉淀下來(lái)的資金，謀求更快的規(guī)模擴(kuò)張以及更大份額的市場(chǎng)占有率，其終極目的或是達(dá)到市場(chǎng)壟斷后擁有長(zhǎng)租市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。然而，燒錢倒貼模式下虧損運(yùn)轉(zhuǎn)的樂(lè)伽公寓，并沒(méi)有挺到如愿成為長(zhǎng)租市場(chǎng)“老大”的那一天。

高進(jìn)低出預(yù)定了的失敗

對(duì)于倒閉，樂(lè)伽公司在聲明中給出的原因是“高進(jìn)低出”經(jīng)營(yíng)模式存在嚴(yán)重缺陷，加之內(nèi)部管理制度缺失，造成業(yè)務(wù)全線關(guān)停。

所謂“高進(jìn)低出”，就是從房東處高價(jià)收房，以月、季度等周期結(jié)算，再低價(jià)租給租客，以半年、整年甚至更長(zhǎng)周期結(jié)算，以時(shí)間換得利潤(rùn)，用差價(jià)迅速擴(kuò)張。

現(xiàn)居南京市鼓樓區(qū)的黃小姐與樂(lè)伽公寓的合同簽訂于2018年5月10日，40平方米房屋租金為2000元/月，但要求一次性付一年。在事發(fā)后她才知曉，樂(lè)伽公司承諾給房東的租金是2800元/月，平臺(tái)一次僅給業(yè)主一個(gè)季度租金。

“中小平臺(tái)型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者前期為了跑馬圈地，很大程度上都忽略了對(duì)于房源本身價(jià)值的判斷，而是為了搶占市場(chǎng)而搶收房源。所以，這就使得長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性大大地增加了。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，樂(lè)伽公寓這種經(jīng)營(yíng)方式特別考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)能力。如果經(jīng)營(yíng)者能夠準(zhǔn)確判斷房源未來(lái)的出租率趨勢(shì)，使房源相對(duì)實(shí)現(xiàn)滿租的狀態(tài)，同時(shí)租金水平也呈現(xiàn)更好的增長(zhǎng)性，其實(shí)可以覆蓋掉部分風(fēng)險(xiǎn);但是一旦長(zhǎng)租公寓沒(méi)有持續(xù)穩(wěn)定的租客進(jìn)入、所收攬房源的周轉(zhuǎn)率降低，或者遭遇一些其他的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)致使現(xiàn)金流趨緊或者資金出現(xiàn)明顯缺口，爆倉(cāng)便是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧直言，在重資產(chǎn)、低毛利的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，如果運(yùn)營(yíng)企業(yè)缺乏有實(shí)力的大股東作為資源，會(huì)死得很難看。樂(lè)伽公寓的停擺究其根本是沒(méi)有找到合適的盈利模式，此前爆出的內(nèi)部管理制度缺失問(wèn)題則是加速了公寓的倒閉。

“整個(gè)項(xiàng)目是高收低租虧損的，就像一個(gè)失血的病人，不斷往外流血，需要靠不斷的補(bǔ)血維持生存。補(bǔ)血是指來(lái)自運(yùn)營(yíng)方融資或者來(lái)自租客預(yù)付資金注入，但是如果企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)沒(méi)有找到盈利點(diǎn)的話，相當(dāng)于項(xiàng)目沒(méi)有自身造血能力，再怎么補(bǔ)都是徒勞的。”陳嘉寧如是說(shuō)道。

而就當(dāng)前樂(lè)伽公司、房東及租客三方間存在的合同糾紛，北京市京師律師事務(wù)所律師劉松濤、喬喬向北京商報(bào)記者表示，樂(lè)伽公司與租戶簽訂的租賃合同，如果未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租的，房東可以解除合同;如果房東知道或者應(yīng)當(dāng)知道樂(lè)伽公司轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議，應(yīng)受租賃期限的約束，如房東出售租賃的房屋，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，只有當(dāng)租賃約定到期時(shí)，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。

“房東與租客之間的僵持狀態(tài)是作為受害者兩方之間的博弈，理論上這種僵持對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都將是二次傷害，如果租客和房東能在一定范圍內(nèi)讓渡一部分權(quán)利，比如房東將房屋繼續(xù)租給租客，剩余的租金損失房東和租客對(duì)半分擔(dān)，雙方達(dá)成和解，租賃合同繼續(xù)進(jìn)行，方能把損失降到最小。”此外，北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌指出，租客及房東損失，都可向樂(lè)伽公寓主張。

“薦”者有錢獲客成本高企

除了高價(jià)收房、低價(jià)出租，樂(lè)伽公寓實(shí)則還在“砸錢”獲客、促成交。

4月26日，樂(lè)伽公寓曾在其微信公眾號(hào)上發(fā)布《666元現(xiàn)金!樂(lè)伽公寓又發(fā)錢了，速領(lǐng)》一文，對(duì)外推出有償收房及招租活動(dòng)。根據(jù)活動(dòng)規(guī)則，推薦求租/托管成功簽約，推薦人和被推薦人將可平分666元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

杭州房東任先生向北京商報(bào)記者反映：“我是經(jīng)一個(gè)同學(xué)推薦來(lái)托管房源，她家房子先租給樂(lè)伽，聽她說(shuō)不錯(cuò)，我就入了坑。業(yè)務(wù)員跟我說(shuō)，介紹一個(gè)房源給500元紅包。”任先生同學(xué)在成功推薦他成為樂(lè)伽公寓房東后，也確實(shí)拿到了500元獎(jiǎng)勵(lì)。“當(dāng)時(shí)我差點(diǎn)拉了很多朋友進(jìn)來(lái)，如今想想真后怕!”

除了個(gè)人，樂(lè)伽的有償擴(kuò)張觸角還伸到了同業(yè)。首先在促進(jìn)成交方面，當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)同樂(lè)伽公寓大多存在合作，會(huì)為其提供聯(lián)系房源、推薦客戶、幫忙帶看等服務(wù)，門店則根據(jù)促進(jìn)成交的情形收取相對(duì)應(yīng)的提成。按照慣例，租房中介費(fèi)大多為一個(gè)月房租，該費(fèi)用指的是求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例所支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金。而在房東、樂(lè)伽公寓及租客三方的“委托托管-轉(zhuǎn)租房源-承租房源”關(guān)系中，中介費(fèi)由租客以及招租者(即樂(lè)伽公寓)“五五分”。

玄武區(qū)某中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人向北京商報(bào)記者透露，自己所在中介門店與樂(lè)伽公寓存在長(zhǎng)期合作，平時(shí)會(huì)向樂(lè)伽公寓推薦客戶，并協(xié)助簽單。成交后，租客向中介支付半月房租作中介費(fèi)，樂(lè)伽方面也會(huì)向中介機(jī)構(gòu)支付剩余一半中介費(fèi)。

“其實(shí)我們向租客不只推薦樂(lè)伽，因?yàn)橥扑]誰(shuí)家的房源都是掙中介費(fèi)，但是因?yàn)闃?lè)伽公寓房源普遍低于市場(chǎng)水平700-900元左右，所以幾家房源推薦一圈下來(lái)，租客大多還是選擇樂(lè)伽。”上述中介經(jīng)紀(jì)人表示，南京當(dāng)?shù)睾芏嘀薪闄C(jī)構(gòu)都和長(zhǎng)租公寓有合作，樂(lè)伽市場(chǎng)份額較大、房源多，租金便宜，簽單率最高。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，樂(lè)伽公寓看重中介帶客能力，這為其快速收房、促進(jìn)成交以搶占市場(chǎng)確實(shí)形成了助力。多位業(yè)主及租客表述，樂(lè)伽各地的市場(chǎng)份額逐漸加大，在南京甚至已經(jīng)達(dá)到壟斷的程度。

租客們反映，樂(lè)伽公寓租金低廉確實(shí)吸引了一定比例的租客，不過(guò)存在部分求租者并非因貪圖樂(lè)伽公寓便宜而簽約，只是各種途徑(如小區(qū)內(nèi)業(yè)主直租的告示、找房平臺(tái)標(biāo)明房東直租的信息)找房到最后還是樂(lè)伽公寓的托管房源，很難接觸到真正的房東，并且托管模式下也存在房東及租客信息不對(duì)稱的情況，這確實(shí)妨礙到了租賃雙方在租金水平、付款周期及方式上互通有無(wú)。

收長(zhǎng)付短事實(shí)形成的資金池

在“高進(jìn)低出”類似“倒貼式”的經(jīng)營(yíng)模式被外界剖析注定會(huì)失敗的同時(shí)，樂(lè)伽公寓“收長(zhǎng)付短”事實(shí)形成的資金池在干什么，也成為租客及房東關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樂(lè)伽事件中，租客及房東間因?yàn)橹Ц吨芷诘牟町惔嬖诿黠@的資金錯(cuò)配情況：“押一月付半年”或“押一月付一年”的租客，提前付清了半年或一整年房租，而按季度收取樂(lè)伽公司租金的房東，卻未能拿到房屋的全年出租收益。

以上述租客黃小姐的合同為例，截至8月7日晚間樂(lè)伽公寓確認(rèn)停止運(yùn)營(yíng)，黃小姐入住時(shí)間尚不足3個(gè)月。而早在簽約時(shí)，因?yàn)檫x擇了年付形式，黃小姐便已向樂(lè)伽公司一次性打款26000元，包括全年租金24000元、押金2000元，而其房東目前僅收到押金及一個(gè)季度的租金，共計(jì)11200元。僅僅這一個(gè)客戶，樂(lè)伽公寓積累下的資金高達(dá)14800元。

麻袋研究院高級(jí)研究員王詩(shī)強(qiáng)向北京商報(bào)記者表示，長(zhǎng)租公寓高價(jià)收房、低價(jià)出租的目的主要是為了搶占房源以及利用遠(yuǎn)期的租金上漲來(lái)彌補(bǔ)短期的虧損。如果按照半年付或者年付形式從租客處收取房租，且沒(méi)有按照約定付給房東房租，就是一種資金池。

王詩(shī)強(qiáng)直言，搶占市場(chǎng)、做大規(guī)模，從而做高估值，吸引風(fēng)險(xiǎn)投資是樂(lè)伽公寓這種“高收低租”或者“高進(jìn)低出”高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)模式形成的主要原因。這種模式應(yīng)禁止，或由金融機(jī)構(gòu)按金融標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)。

陳嘉寧也指出，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的原因，長(zhǎng)租公寓本來(lái)就是重資產(chǎn)行業(yè)，利潤(rùn)率偏低，融資難且盈利難。通過(guò)預(yù)付房租形成資金池，繼續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)也成為了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展的一種方式。

“其實(shí)應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)收資金的監(jiān)管，比如只能?？顚Ｓ?，預(yù)收資金只能用來(lái)兌付相對(duì)應(yīng)的房租，不能投資到高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目擴(kuò)張中等等。”陳嘉寧如是補(bǔ)充道。

誰(shuí)的伽合網(wǎng)絡(luò)

北京商報(bào)記者從多個(gè)樂(lè)伽公寓房東、租客群中了解到，對(duì)于樂(lè)伽公寓停擺聲明之中的“無(wú)力履行合同”、“無(wú)法償還客戶欠款”等說(shuō)辭，租客及房東方面實(shí)則并不買賬。在那些因?yàn)闃?lè)伽公寓倒閉而陷入莫名債權(quán)債務(wù)關(guān)系的受害者們看來(lái)，綜合事發(fā)前樂(lè)伽公寓的種種反常表現(xiàn)，樂(lè)伽公寓已不是簡(jiǎn)單的破產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)不善等民事糾紛。

據(jù)多位房東及租客表述，樂(lè)伽公寓在對(duì)外正式宣布停止運(yùn)營(yíng)前夕，存在更換收款賬戶、對(duì)租客催收房租、對(duì)房東拖欠房租，以及公司股東“換馬甲”新建公司的行為。此外，上述曾向北京商報(bào)記者透露當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)與樂(lè)伽公寓存在常年合作的中介經(jīng)紀(jì)人也表示，在7月下旬，樂(lè)伽公寓便開始延遲支付門店經(jīng)紀(jì)人帶看并促進(jìn)成交的中介費(fèi)。

只從樂(lè)伽公司處拿到押金及3個(gè)月租金的杭州房東任先生回憶稱，來(lái)自樂(lè)伽公寓方面頻繁的業(yè)務(wù)員變動(dòng)，也曾讓他覺(jué)得隱隱不安。“從聯(lián)系收房、正式簽約再到收取第一個(gè)季度的房租，我和不少于三個(gè)樂(lè)伽業(yè)務(wù)員進(jìn)行過(guò)交接，直到東窗事發(fā)，便再也沒(méi)有業(yè)務(wù)員了。”

采訪中，部分房東及租客們向北京商報(bào)記者提出了自己的質(zhì)疑：一再?gòu)?qiáng)調(diào)沒(méi)有償付能力的樂(lè)伽，可能已經(jīng)將預(yù)付資金轉(zhuǎn)移到了樂(lè)伽公寓第三大股東夏云祥創(chuàng)辦的新公司——江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司。

天眼查信息顯示，江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司于2019年4月14日成立，該有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍包括：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù);應(yīng)用軟件研發(fā)、銷售;自有房屋租賃;翻譯服務(wù);面向成年人開展的培訓(xùn)服務(wù)(不含國(guó)家統(tǒng)一認(rèn)可的職業(yè)證書類培訓(xùn))。另悉，樂(lè)伽公司的注冊(cè)資本為100萬(wàn)元，實(shí)繳資本僅15.3萬(wàn)元，第一大股東及法人姜千持有80%的股權(quán)，夏云祥持股5%。

因?yàn)樽?cè)時(shí)間尚不到5個(gè)月，江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司在網(wǎng)絡(luò)之上鮮有新聞曝光。不過(guò)，北京商報(bào)記者從某招聘求職網(wǎng)站上留意到，該公司于7月15日-25日間曾對(duì)外發(fā)布20余條招聘信息，職位信息下標(biāo)注的上班地址均為“南京市建鄴區(qū)江東中路22號(hào)藝樹家工場(chǎng)19樓”。而這與樂(lè)伽公寓當(dāng)前已經(jīng)棄用的總部辦公地址完全吻合。

另?yè)?jù)該公司招聘主頁(yè)信息，“江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司(南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司)坐落于江蘇省南京市，是一家集房屋租賃服務(wù)和托管服務(wù)于一身，以互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)為載體，業(yè)務(wù)覆蓋房租租賃、房屋托管、后期保障、平臺(tái)開發(fā)服務(wù)等領(lǐng)域的民營(yíng)企業(yè)”。此外，該招聘啟事還對(duì)樂(lè)伽公寓的平臺(tái)屬性、發(fā)展規(guī)模等予以細(xì)致介紹。

就房東及業(yè)主質(zhì)疑的公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、新老公司職能重合等問(wèn)題，北京商報(bào)記者分別致電樂(lè)伽公寓和江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，但電話均未接通。

關(guān)鍵詞： 樂(lè)伽公司倒閉