歷經(jīng)四次流拍的世茂工三終于賣(mài)出去了。7月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，世茂工三項(xiàng)目最終被中植系旗下子公司北京卓睿物業(yè)管理有限公司以16.45億元買(mǎi)走。該價(jià)格與2016年樂(lè)視控股29.72億元的收購(gòu)價(jià)相比少了13億元。

至于世茂工三未來(lái)是何命運(yùn)，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，以中植系的經(jīng)營(yíng)特性，該項(xiàng)目大概率會(huì)走向資產(chǎn)證券化。不過(guò)，也有分析指出，世茂工三地處三里屯商圈，若是從商業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，未來(lái)在工體改造完成及雙地鐵打通后，世茂工三或許能迎來(lái)翻盤(pán)的機(jī)會(huì)。

5.5折出售

在第五次掛牌拍賣(mài)，世茂工三以16.45億元被北京卓睿物業(yè)管理有限公司收入囊中。北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，北京卓睿物業(yè)管理有限公司通過(guò)競(jìng)買(mǎi)號(hào)C7UZX于7月29日上午10時(shí)在北京市第三中級(jí)人民法院于北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣(mài)平臺(tái)開(kāi)展的“北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路13號(hào)院3號(hào)樓1-4層及5幢不動(dòng)產(chǎn)”項(xiàng)目公開(kāi)競(jìng)價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出。成交價(jià)格為16.45億元。所拍賣(mài)的地塊正是三里屯工體對(duì)面的世茂工三項(xiàng)目。

此次成交價(jià)格基本相當(dāng)于當(dāng)初樂(lè)視買(mǎi)入價(jià)腰斬。據(jù)了解，2016年，樂(lè)視控股以29.72億元的收購(gòu)價(jià)從世茂股份買(mǎi)入?，F(xiàn)在賣(mài)出16.45億元，僅相當(dāng)于當(dāng)年樂(lè)視控股買(mǎi)入價(jià)的5.5折。

經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，在此次成交之前，世茂工三已遭遇四次流拍。2019年，世茂工三起拍價(jià)從第一次的23億元降到第三次的21.8億元。今年4月的第四次拍賣(mài)起拍價(jià)約合20.5億元，與第三次相比再降1.37億元，不過(guò)最后仍遭流拍。

接手方是誰(shuí)

關(guān)于接手方北京卓睿物業(yè)管理有限公司，北京商報(bào)記者從天眼查看到，北京卓睿物業(yè)管理有限公司企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為物業(yè)管理、出租辦公用房、企業(yè)管理、企業(yè)管理咨詢(xún)，法人代表為趙一荻，但實(shí)際控股人為解直錕。同時(shí)，北京卓睿物業(yè)管理有限公司由北京中植資源物業(yè)管理有限公司全資控股，該集團(tuán)旗下主要業(yè)務(wù)涵蓋投資、并購(gòu)、資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)基金。

北京中植資源物業(yè)管理有限公司盯上三里屯商圈已久。曾在去年4月，中植旗下中海晟融通過(guò)官方微信披露了一則消息顯示，該集團(tuán)已收購(gòu)北京市東城區(qū)工人體育場(chǎng)西路公寓項(xiàng)目(北京工體3號(hào)公寓)，并以40%權(quán)益引進(jìn)世茂集團(tuán)合作，雙方后續(xù)將攜手操盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)改造、營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)等資產(chǎn)管理工作。

同時(shí)，在2016年中植系旗下中融長(zhǎng)河資本先后斥資逾32億元收購(gòu)原北京開(kāi)元名都大酒店和原百盛太陽(yáng)宮店，進(jìn)行了“商改辦”改造。最后分別成為了現(xiàn)在的北京信托大廈和北京太陽(yáng)宮德國(guó)大眾集團(tuán)總部。

經(jīng)過(guò)上述兩次收購(gòu)案例，以及該公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，中植系旗下拿到的項(xiàng)目最后大多是以改成了寫(xiě)字樓模式進(jìn)行對(duì)外出租。對(duì)于世茂工三未來(lái)如何處理，北京商報(bào)記者致電北京卓睿物業(yè)管理有限公司及北京中植資源物業(yè)管理有限公司，截至發(fā)稿并未接通。目前，兩家企業(yè)尚未對(duì)外公布更多信息。

或?qū)①Y產(chǎn)證券化

占據(jù)北京商業(yè)高地三里屯區(qū)域的世茂工三，它的未來(lái)或?qū)⑴c其他項(xiàng)目不同。柏文喜表示，按照中植系的操作方式，預(yù)期世茂工三可能會(huì)由項(xiàng)目公司委托給專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司管理，后續(xù)可能還會(huì)在改善經(jīng)營(yíng)甚至升級(jí)改造后，實(shí)施資產(chǎn)證券化以盡快實(shí)現(xiàn)投資回流。

“中植系16.45億元競(jìng)得世茂工三，相比賈躍亭近30億元的購(gòu)入價(jià)相當(dāng)于打5折，此次中植系的競(jìng)得價(jià)格可以說(shuō)相當(dāng)便宜了。”柏文喜坦言。“低價(jià)買(mǎi)入，高價(jià)賣(mài)出也不失為一種可能。”

柏文喜分析稱(chēng)，中植系也有可能在買(mǎi)入之后尋求新商家，這樣可以快速變現(xiàn)。若是中植系自己改造運(yùn)營(yíng)，這對(duì)業(yè)主與運(yùn)營(yíng)方的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力是個(gè)考驗(yàn)。“不過(guò)，綜上來(lái)看，中植接手之后大概率會(huì)是以上兩種可能性之一，與資產(chǎn)證券化(包括轉(zhuǎn)讓給上市公司)的結(jié)合。”柏文喜說(shuō)。

此外，有商業(yè)人士向北京商報(bào)記者透露，此前世貿(mào)集團(tuán)有想要自己再次運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目的想法。所以不排除未來(lái)中植系與世茂集團(tuán)再次合作。

對(duì)此，柏文喜表示，“世貿(mào)集團(tuán)高賣(mài)低買(mǎi)也賺了，而且買(mǎi)價(jià)低也降低了后期運(yùn)營(yíng)壓力”。

一個(gè)物業(yè)的價(jià)值一方面取決于周邊同類(lèi)物業(yè)的交易比價(jià)，受市況的影響很大，換言之物業(yè)價(jià)值和物業(yè)自身的資產(chǎn)流動(dòng)性高度相關(guān);另一方面還與物業(yè)本身能帶來(lái)的以租金為主的凈現(xiàn)金流有關(guān)，這一點(diǎn)與租金水平及滿(mǎn)租率、租戶(hù)結(jié)構(gòu)關(guān)系密切。

有機(jī)會(huì)翻盤(pán)

有了復(fù)活跡象的世茂工三，需要在三里屯商圈中找到自己的一席之地。

從三里屯商圈來(lái)看，目前正在改造的工人體育館項(xiàng)目明年入市，將帶來(lái)更大客流。外加雙地鐵直通的紅利，兩者對(duì)于世茂工三的起死回生可算得上是雪中送炭。根據(jù)公開(kāi)信息顯示，工人體育館及世茂工三所在位置將迎來(lái)北京市在建軌道交通3號(hào)線(xiàn)和17號(hào)線(xiàn)，同時(shí)明年再次入市的工人體育館將承擔(dān)2023年亞洲杯開(kāi)閉幕式、決賽等舉辦任務(wù)，成為北京新的國(guó)際交流平臺(tái)和城市新的活力中心。

上述業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者分析指出，若是世茂工三能夠抓住工人體育館和雙地鐵線(xiàn)的機(jī)遇，就會(huì)迎來(lái)翻身的可能。實(shí)際上，世茂工三項(xiàng)目本身?xiàng)l件并不差，外立面建筑較新，樓內(nèi)挑高也讓整個(gè)場(chǎng)內(nèi)視野比較寬闊，若是能結(jié)合三里屯商圈定位以及覆蓋工體消費(fèi)客群，世茂工三或?qū)⒅噩F(xiàn)，成為消費(fèi)者的選擇。

不過(guò)對(duì)于世茂工三的發(fā)展，柏文喜指出，就目前而言，接手世茂工三可能會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)方面臨目前市況不佳，租金不理想以及滿(mǎn)租率較低的壓力，同時(shí)還要承擔(dān)較高的維護(hù)成本，甚至需要較大的投入進(jìn)行物業(yè)的升級(jí)改造。

(記者 劉卓瀾)

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