極目新聞記者 吳漢

日前，《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《監(jiān)管辦法》）正式印發(fā)。極目新聞記者發(fā)現(xiàn)，該《監(jiān)管辦法》共有六章31條，對新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管、交存、使用、違規(guī)處理等提出了明確要求。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)人士稱，《監(jiān)管辦法》的出臺，可有效加強新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保障購房人合法權(quán)益。

《監(jiān)管辦法》明確，在商品房項目完成不動產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

據(jù)介紹，該《監(jiān)管辦法》自今年7月20日起施行，有效期為5年，本辦法施行前已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售資金監(jiān)管工作，按照原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

一次預(yù)售許可對應(yīng)設(shè)立一個監(jiān)管賬戶

《監(jiān)管辦法》明確，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。主管部門和監(jiān)管機構(gòu)協(xié)調(diào)人民銀行在漢分支機構(gòu)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，協(xié)調(diào)國家金融監(jiān)管部門在漢派出機構(gòu)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照一次預(yù)售許可對應(yīng)設(shè)立一個監(jiān)管賬戶的原則，開立新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金額度，主管部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等因素確定監(jiān)管額度并公示。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫仨氂糜谂c本項目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料款、設(shè)備款、施工進(jìn)度款、監(jiān)理費用、不可預(yù)見費用等支出。

不得使用非監(jiān)管賬戶收取房價款

《監(jiān)管辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交預(yù)售方案前，應(yīng)當(dāng)選擇一個監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同中載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置和主管部門門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公示。

根據(jù)《監(jiān)管辦法》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應(yīng)當(dāng)與主管部門委托的監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。協(xié)議文本由主管部門制定，協(xié)議主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確，并通過附件方式在商品房買賣合同中體現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂上述三方協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機構(gòu)提供工程總承包施工合同、項目交付標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工范圍說明等資料。上述資料發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向監(jiān)管機構(gòu)提供變更后的資料。

預(yù)售資金交存如何管理？《監(jiān)管辦法》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同網(wǎng)簽備案工作要求，及時通過商品房網(wǎng)上簽約和合同備案系統(tǒng)完成合同網(wǎng)簽，打印交款通知書，協(xié)助購房人將房價款全部直接交存至監(jiān)管賬戶，并及時為購房人辦理商品房買賣合同備案手續(xù)，不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房價款。

《監(jiān)管辦法》同時明確，購房人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同、交款通知書等約定，將定金、首付款以及其他形式房價款全部直接交存至監(jiān)管賬戶。購房人通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息，確認(rèn)首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，按照借款合同約定時間和金額將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金按建設(shè)進(jìn)度撥付

在預(yù)售資金使用管理方面，《監(jiān)管辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照三方協(xié)議約定和本辦法規(guī)定進(jìn)行核實，由監(jiān)管銀行撥付；申請使用監(jiān)管額度外預(yù)售資金的，由監(jiān)管銀行直接為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理提取使用手續(xù)；監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，主管部門按照主體結(jié)構(gòu)三分之一、主體結(jié)構(gòu)三分之二、結(jié)構(gòu)封頂、外立面完工、規(guī)劃驗收、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登記等七個環(huán)節(jié)設(shè)置資金撥付節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照撥付節(jié)點申請使用。項目完成不動產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金余額不得低于監(jiān)管額度的百分之五。

《監(jiān)管辦法》指出，監(jiān)管機構(gòu)在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)核實，對符合使用條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管銀行傳送同意資金使用通知；如存在實際用途、收款單位與合同約定不符等情況，應(yīng)當(dāng)不予下達(dá)資金使用通知，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反饋理由。

可申請?zhí)崆爸≈Ц掇r(nóng)民工工資

《監(jiān)管辦法》明確，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管機構(gòu)，監(jiān)管機構(gòu)要及時作出處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用商業(yè)銀行出具的保函等額替換監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

《監(jiān)管辦法》還提出：工程進(jìn)度未達(dá)撥付節(jié)點，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支付農(nóng)民工工資的，經(jīng)項目所在區(qū)人民政府核實情況并書面申請，主管部門可以予以支持。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定將新建商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶等違規(guī)行為，《監(jiān)管辦法》也明確，應(yīng)由主管部門責(zé)令限期改正，并可按照三方協(xié)議約定暫停其監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用。逾期不改的，主管部門按照有關(guān)規(guī)定予以處理，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示。

對違反本規(guī)定的監(jiān)管銀行，主管部門可以按照三方協(xié)議約定視情況暫停、取消其新增監(jiān)管賬戶開戶權(quán)限，并將其違規(guī)違約行為以及處理情況通報金融監(jiān)管部門和合作銀行。合作銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)主管部門處理結(jié)果及時在本行監(jiān)管銀行名錄庫中，對具體承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機構(gòu)予以注記或者刪除。

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